국내 자산별 장기수익률 비교 – 주식 대 부동산

자산별 기대수익률

일반적으로 투자의 기대 수익률은 투자의 위험에 비례한다고 한다. 즉 위험이 낮은 투자는 기대 수익률도 낮고 위험이 높은 투자는 기대 수익률도 낮다.

전통적인 투자 자산군은 주식, 채권, 부동산 등이 있다. 일반적으로는 주식, 부동산, 채권 순으로 투자의 위험과 기대수익률이 높은 것으로 알려져 있다.

자산별 역사적 장기 수익률

과연 실제 과거 장기 수익률도 그러할까?

그 동안 국내에서는 주식보다는 부동산이 가장 좋은 투자 대상이라는 인식이 컸었다. 부동산 불패신화에 대한 믿음은 아직도 굳건한 것 같다. 과연 장기 수익률로 볼 때 부동산이 가장 높은 수익률을 거두었을까?

지난 20 여년 간의 투자 성과에 대한 분석 결과 실제 과거 장기 수익률은 금 > 주식 > 부동산 > 채권 순으로 높은 성과를 보였다. 주식이 부동산을 이겼다.

각 자산별 가격은 코스피 지수(배당 재투자 감안), 부동산은 KB부동산지수 중 서울아파트 매매지수, 채권은 KIS종합채권지수를 기준으로 했다. 주식, 부동산, 채권은 세금을 고려하지 않은 수치이지만 결론이 크게 바뀌지는 않을 것이다.

[그림] 자산별 장기 수익률 추기 (2023년말~2025년 6월말)

[표] 국내 자산별 기간별 수익률 (2025년 6월말 기준)

[표] 국내 자산별 기간별 수익률 (연환산 수익률) (2025년 6월말 기준)

2003년말부터 2025년 6월말까지 22년 6개월 기간 동안 주식은 5.6배 정도 올라서 457% 수익률, 연환산으로는 연 8.3%의 수익률을 보였다. 반면 부동산은 3.4배 정도 올라서 134.6%, 연환산 4.0% 수익률을 보였다. 연환산 복리 수익률 기준으로 보면 주식이 부동산에 비해 두 배 정도의 수익률을 보였다. 주식의 압승이라고 볼 수 있다. 5년, 10년, 15년, 20년 기간을 봐도 주식이 앞선다. 물론 자료를 보면 알겠지만 이 기간 중 금의 수익률이 가장 좋았다. 무려 9배 정도 가격이 뛰어서 연 10%가 넘는 수익률을 보였다. 채권은 부동산과 비슷하지만 약간 낮은 연 3.9%였다.

부동산은 서울 아파트 전체로 산출한 지수이다 보니 체감 상 가격보다는 수익률이 낮은 것 같다고 할 수도 있다. 강남 아파트를 기준으로 하면 더 높을 수도 있다. 은마아파트라면 어땠을까? 삼성전자와 은마아파트, 어떤 것이 더 좋은 투자처였는지 비교해 보는 것도 재미있을 듯 하다. 이 비교는 다음 기회로 미룬다.

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